Construction lien Amendment Act (Ontario)

With the contribution of Geraldine Raedemaeker, Communication Advisor. 

Sources: The Mechanical Contractors Association of Canada and The National Trade Contractors Coalition of Canada.

You may have heard in the News that the Construction Lien Amendment Act has recently passed in Ontario.

What’s it all about?

In Canada’s construction industry, as in other countries, payment delays have serious and negative effects on business and the efficiency of the construction sector. 

For instance:

• If a trade contractor needs higher cash flow and payment is late, he cannot hire more people, resulting in fewer hires.
• It can sometimes lead to a decrease in funds allocated to training and apprenticeships because contractors are more focused on short-term employment commitments.
• With the risk of late payment, some trade contractors are less willing to invest in new machinery and equipment. The consequence is lower productivity and higher construction costs.
• Federal government construction costs rise because trade contractors factor the risk of late payment by general contractors into their bids.
• Fewer companies are bidding on government projects because of late-payment risk. The costs of federal construction work therefore increase because competition is reduced.

“The difficulty with the construction industry’s payment system is that it is highly vulnerable to freeze-ups. When any party in the payment structure withholds or delays payment on a valid invoice, their action freezes the flow of funds to all levels of the pyramid that are subordinate to them. (…) In many cases, Trade Contractors are contractually obliged to continue working on a project, even when the payments owed to them have been delayed”. (Source: The Need for a Prompt Payment Act in Federal Government Construction, by National Trade Contractors Coalition of Canada)

What does the new law bring?

There are three main components in Bill 142.

1) Some of the main sections of the Lien Act are being modernized:

• The deadline for registering a lien is extended from 45 to 60 days in order to better coordinate the preservation period with standard payment terms within the industry.

• Payment of the 10% holdback will be mandatory once lien rights expire, unless the payer delivers a notice of non-payment.

• The deadline for finalizing a claim for lien is extended by an additional 45 days to encourage early settlement of lien claims.

 2) Prompt payment  

• An owner must pay a contractor within 28 days of receiving a “proper invoice,” unless the owner delivers a notice of non-payment within 14 days of receiving a “proper invoice.”

• A contractor who receives full payment from an owner must pay any subcontractor whose work was included in the contractor’s “proper invoice” to the owner within seven days of the date they receive payment, unless the contractor gives a notice of non-payment to the subcontractor detailing the reasons for non-payment.

3) Adjudication  

• Bill 142 will give parties to a contract or subcontract the right to have certain types of disputes resolved on an interim basis by binding adjudication.

• The adjudicator’s ruling will be binding and enforceable, but only on an interim basis. Any party is free to re-litigate a dispute before a judge or an arbitrator, who may decide the case differently than the adjudicator.

What does this mean for AGF?

As a company focused on growth, AGF is concerned by the above-mentioned laws, which could have a positive impact on late payment issues.

Let’s hope this legislation in Ontario will inspire other provinces to update their own legislature in order to protect the financial security of all Canadians.

Ley de enmienda del derecho de retención en la construcción

Fuentes: The Mechanical Contractors Association of Canada and The National Trade Contractors Coalition of Canada

Tal vez haya escuchado en las noticias que recientemente se aprobó en Ontario la Ley de enmienda del derecho de retención en la construcción (Construction Lien Amendment Act).

¿De qué se trata?

En la industria de la construcción canadiense, como en los demás países, los retrasos en los pagos tienen efectos serios y negativos en los negocios y en la eficiencia del sector de la construcción.

Por ejemplo: 

1. Como un contratista especializado necesita más flujo de efectivo, con los pagos retrasados no puede contratar más gente. La contratación es más pequeña. 

2. Algunas veces puede causar una disminución de los fondos dedicados a la capacitación y la formación porque los contratistas están más centrados en los compromisos de empleo a corto plazo.

3. Con el riesgo de pago retrasado, algunos contratistas especializados están menos dispuestos a invertir en nueva maquinaria y equipo. La consecuencia de esto es menor productividad y un incremento de los costos de construcción.

4. Los costos de construcción del gobierno federal incrementan porque los contratistas especializados incorporan un factor en sus licitaciones para reflejar el riesgo de pago retrasado de los contratistas generales.

5. Menos empresas realizan licitaciones en proyectos gubernamentales debido al riesgo de pagos retrasados. Los costos de obras de construcción federales están incrementando porque hay menor competencia.

“La dificultad con el sistema de pago de la industria de la construcción es que es muy vulnerable a paralizarse. Cuando una parte de la estructura de pago retiene o retrasa el pago de una factura válida, su acción paraliza el flujo de fondos de todos los niveles de la pirámide debajo de esa parte. (…) En muchos casos, los contratistas especializados están obligados bajo contrato a seguir trabajando en un proyecto, incluso cuando los pagos que se le deben hayan sido retrasados.”

 (Fuente: “The Need for a Prompt Payment Act in Federal Government Construction, by National Trade Contractors Coalition of Canada“) 

¿Qué implica la nueva ley?

El proyecto de ley 142 tiene tres objetivos principales.

1) La ley sobre el derecho de retención en sí misma está siendo modernizada en algunos de los puntos principales:

• El plazo para registrar un derecho de retención se ha extendido de 45 a 60 días para poder coordinar mejor el periodo de preservación con términos de pago estándares en la industria.

• Una vez que venza el derecho de retención, será obligatorio un pago del 10% como retención de garantía, a menos que el pagador entregue un aviso de falta de pago.

• El límite para completar una solicitud de derecho de retención se extiende con 45 días adicionales para favorecer un pago rápido de las solicitudes de derecho de retención.

2) Pago rápido

• Un propietario debe pagarle a un contratista dentro de los primeros 28 días después de haber recibido una “factura formal”, a menos que el propietario entregue un aviso de falta de pago dentro de los primeros 14 días después de haber recibido la “factura formal”.

• Los contratistas que reciban el pago completo de un propietario deben pagarle a todos los subcontratistas cuyo trabajo esté incluido en la “factura formal” durante los primeros 7 días después de la fecha en la que recibieron el pago del propietario, a menos que el contratista le entregue al subcontratista un aviso de falta de pago con los motivos por los que no realizará el pago.

3) Decisión ejecutoria

• El proyecto de ley 142 les otorga a las partes de un contrato o un subcontrato el derecho a resolver ciertos tipos de conflictos de manera provisoria por medio de una decisión ejecutoria.

• La resolución del adjudicador es vinculante y ejecutable, pero solamente de manera provisoria. Todas las partes pueden volver a litigar un conflicto ante un juez o árbitro quien puede resolver el caso de manera diferente.

¿Qué significa para AGF?

Siendo una empresa enfocada en el crecimiento, AGF se interesa en las leyes mencionadas, las cuales pueden tener un impacto positivo en los problemas de pagos retrasados.

Esperemos que esta ley en Ontario inspire al resto del país para actualizar sus propias leyes para proteger la seguridad financiera de todos los canadienses.